Grundbuchvormerkung: Private Generalvollmacht ersetzt keine organschaftliche Vertretung

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und zu 2) vom 19.07.2023 gegen die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Düren vom 05.07.2023 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Frist zur Behebung des Hindernisses bis zum 29.09.2023 verlängert wird.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Beteiligten zu 1) und zu 2) als Gesamtschuldner zu tragen.

1.

Am 31.05.2023 hat der Notar T. D. in Düren einen Kaufvertrag zwischen dem Beteiligten zu 1) als Veräußerer und der Beteiligten zu 2) als Erwerberin über den im Rubrum aufgeführten Grundbesitz beurkundet (UVZ Nr. 1077/2023), wobei die Beteiligte zu 2) von Herrn Y. N. als Vertreter für die einzelvertretungsberechtigte persönliche Gesellschafterin H. S. unter Berufung auf die notarielle Vollmacht vom 01.04.2022 – UVZ Nr. 0780/2022 des beurkundenden Notars – vertreten worden ist. Bei der notariell beurkundeten Vollmacht vom 01.04.2022 handelt es sich um eine General- und Vorsorgevollmacht mit Betreuungsverfügung, die Frau H. S. ihrem Lebensgefährten Y. N. sowie ihren Eltern und ihrem Bruder zur Regelung ihrer vermögensrechtlichen und persönlichen Angelegenheiten erteilt hat.

Mit dem notariellen Kaufvertrag vom 31.05.2023 haben die Beteiligten die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung des Erwerbers bewilligt und beantragt.

Mit Schriftsatz vom 13.06.2023 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar die „Eintragung der bewilligten Eigentumsvormerkung“ beantragt. Mit Verfügung vom 22.06.2023 hat die Grundbuchrechtspflegerin die Beteiligten darauf hingewiesen, dass die Vollmacht vom 01.04.2022 nicht als ausreichend anzusehen sei, da Organe juristischer Personen die organschaftliche Geschäftsführungsbefugnis nicht durch Generalvollmacht übertragen könnten. Sie hat den Beteiligten aufgegeben, die Genehmigungserklärung der in der Urkunde vertretenen einzelvertretungs-berechtigten persönlichen Gesellschafterin in der Form des § 29 GBO nachzureichen. Demgegenüber haben die Beteiligten mit Schriftsatz vom 27.06.2023 die Auffassung vertreten, dass die Vollmacht als wirksam anzusehen sei, da sie nicht durch die Gesellschaft, sondern durch die persönlich haftende Gesellschafterin erteilt worden sei.

Mit Zwischenverfügung vom 05.07.2023 hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – den Beteiligten unter Fristsetzung bis zum 14.08.2023 zur Behebung des Eintragungshindernisses aufgegeben, die Genehmigungserklärung der in der Kaufvertragsurkunde vertretenen H. S. als Vertreterin der KG in der Form des § 29 GBO einzureichen. Zur Begründung hat die Grundbuchrechtspflegerin im Wesentlichen ausgeführt, dass die eingereichte Vollmacht vom 01.04.2022 von der Vollmachtgeberin als Privatperson erteilt worden sei. Die KG werde jedoch im Geschäftsverkehr durch Frau H. S. als persönlich haftende Gesellschafterin vertreten, die im Übrigen ihre organschaftlichen Geschäftsführungsbefugnisse auch nicht durch eine Generalvollmacht übertragen könne.

Hiergegen wendet sich die mit notariellem Schriftsatz vom 19.07.2023 für die Beteiligten eingelegte Beschwerde, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 02.08.2023 nicht abgeholfen hat.

2.

Es liegt – entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes – keine Beschwerde des Urkundsnotars, sondern eine Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vor. Eine nähere Bezeichnung enthält der Beschwerdeschriftsatz zwar nicht, indes ist als Beschwerdeführer derjenige anzusehen, dessen Antrag mit der angegriffenen Zwischenverfügung beanstandet bzw. dessen Antrag zurückgewiesen ist, vorliegend die Beteiligten des Urkundsverfahrens. Der Urkundsnotar ist regelmäßig nicht selbst Beteiligter, sondern in aller Regel, und so auch hier, Verfahrensbevollmächtigter der vertretenen Beteiligten (vgl. § 15 Abs. 2 GBO).

Die gem. § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde der Beteiligten hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Mit Recht hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Eigentumsvormerkung beanstandet und die Vorlage der Genehmigungserklärung der in der Kaufvertragsurkunde vertretenen H. S. als Vertreterin der KG in der Form des § 29 GBO verlangt. Die Beteiligte zu 2) ist als Erwerberin beim Abschluss des Kaufvertrages und damit auch bei der Bewilligung der Eigentumsvormerkung nicht wirksam vertreten worden. Das Grundbuchamt ist mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass es dem für die einzelvertretungsberechtigte persönlich haftende Gesellschafterin H. S. handelnden Lebensgefährten Y. N. an einer wirksamen Vollmacht fehlte.

Organe juristischer Personen können ihre (organschaftliche) Vertretungsmacht im Ganzen durch einen anderen nicht ausüben lassen, (organschaftliche) Geschäftsführungsbefugnisse somit nicht durch Generalvollmacht übertragen. Von solchen unzulässigen Generalvollmachten der Organe juristischer Personen ist zwar die – zulässige - Generalshandlungsvollmacht, die eine juristische Person gemäß § 54 HGB erteilt, zu unterscheiden, sodass auch die von Organen juristischer Personen erteilte (unzulässige) Generalvollmacht als eine solche umzudeuten sein kann (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 3534a). Dies würde jedoch voraussetzen, dass der Vollmachtgeber in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer bzw. vertretungsberechtigter Gesellschafter gehandelt hätte (vgl. hierzu auch BGH, Urt. v. 18.07.2002, III ZR 124/01). Das Grundbuchamt hat zu Recht darauf verwiesen, dass Frau S. die Vollmacht vom 01.04.2022 ausschließlich als Privatperson bezogen auf ihre persönlichen Angelegenheiten und anders als in dem vorgenannten Urteil des Bundesgerichtshofes nicht zugleich auch in ihrer Eigenschaft als Gesellschafterin erteilt hat. Eine ausdrückliche Übertragung der organschaftlichen Vertretungsmacht fehlt gerade. Damit bedarf es der in der Zwischenverfügung aufgeführten Genehmigungserklärung in der Form des § 29 GBO.

Die Behebungsfrist war angemessen zu verlängern.

3. Die Entscheidung über die Kosten der Beschwerdeverfahren beruht auf § 84 FamFG i.V.m. § 32 Abs. 1 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 GBO nicht vorliegen.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 5.000,-- €

(Regelwert nach § 36 Abs. 3 GNotKG)