WEG-Beschluss bei Einberufung durch nicht mehr amtierende Verwalterin

Oberlandesgericht Köln, 16. Zivilsenat, Beschluß vom 09.01.1996 - 16 Wx 214/95 -. Die Entscheidung ist unanfechtbar.

Anfechtbarkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung

WEG § 24 Abs. 3 Beschlüsse, die in einer durch eine unzuständige Person einberufenen Eigentümerversammlung gefaßt werden, sind zwar rechtswidrig und anfechtbar, aber nicht ohne weiteres nichtig. Die Anfechtung bleibt erfolglos, wenn der Beschluß auch ohne den Einberufungsmangel ebenso zustandegekommen wäre.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten ist nach §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässig, hat indes in der Sache keinen Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf der Verletzung eines Gesetzes, §§ 27 Abs. 1 FGG, 550, 551 ZPO. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 21. November 1994 zu Tagesordnungspunkt 1 (Verwalterwahl) für ungültig erklärt.

Der Beschluß vom 21.11.1994 leidet an einem Einberufungsmangel. Zu der Versammlung hatte nämlich die weitere Beteiligte durch Schreiben vom 09.11.1994 eingeladen, obschon sie zu diesem Zeitpunkt als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage nicht mehr im Amt war.

Eine solche Verfahrensweise verstößt gegen § 24 Abs. 3 WEG. Danach ist für den Fall, daß ein Verwalter fehlt, die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch den Vorsitzenden des bestellten Verwaltungsbeirates oder seinen Vertreter vorgesehen.

Wie das Landgericht richtig ausgeführt hat, ist der Einberufungsmangel nicht dadurch geheilt, daß die weitere Beteiligte in der vorangegangenen Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 ermächtigt worden war, eine außerordentliche Eigentümerversammlung zum Zwecke der Beschlußfassung über den Verwaltervertrag einzuberufen. Am 11.10.1994 war nämlich beschlossen worden, daß der Verwaltungsbeirat zu gegebener Zeit die weitere Beteiligte bitten sollte, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Zu der Einladung vom 09.11.1994 ist es indes nicht auf Bitten des Verwaltungsbeirates gekommen. Die Einladung erfolgte auch nicht etwa im Namen des Verwaltungsbeirates, die weitere Beteiligte hatte in ihrer Eigenschaft ,als bevollmächtigte Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümergesellschaft" die Versammlung einberufen.

Auf die Frage, ob bereits der Beschluß vom 11.10.1994 seinerseits wegen eines Einberufungsmangels unwirksam ist, kommt es nach dem Vorstehenden nicht an.

Was die Folgen des Einberufungsmangels für den im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschluß vom 21.11.1994 angeht, folgt der Senat der in der Rechtsprechung ganz überwiegend vertretenen Auffassung, daß in einer durch eine unzuständige Person einberufenen Eigentümerversammlung Beschlüsse gefaßt werden können, die zwar rechtswidrig, aber nicht ohne weiteres nichtig sind (vgl. BayObLG MDR 1982, 323; OLG Frankfurt OLGE 1985, 142; OLG Düsseldorf DWEigt 1989, 28; KG OLGE 1990, 421; weitere Nachweise bei Weitnauer-Lüke, 8. Auflage 1995, § 23 Rn. 14).

Gegen die im Anschluß an die Rechtsprechung des BGH (Z 87, 1) im GmbH-Recht von Lüke (a.a.O. Rn. 15) vertretene Auffassung, daß der Einladungsmangel zur Nichtigkeit der Beschlüsse führe, spricht, daß es sich bei § 24 Abs. 1, 2 und 3 WEG nicht um zwingendes Recht, sondern um in Sinne von § 23 Abs. 4 WEG verzichtbare Regelungen handelt. Ein Verstoß gegen dispositives Recht führt aber grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit.

Etwas anderes gilt auch nicht für Beschlüsse, die durch die wegen Einberufungsmängeln entscheidungsunzuständige Wohnungseigentümerversammlung gefaßt worden sind, jedenfalls für die Fälle wie den vorliegenden, in denen ein ,Verwalter", der nicht oder nicht rechtswirksam gewählt ist, aber die Verwaltung praktisch betreibt, die Versammlung der Wohnungseigentümer einberuft (so auch LG Frankfurt MDR 1983, 1027 - dort wird die Entscheidung fälschlich dem LG Hannover zugeschrieben -; BayObLG MDR 1987, 58; OLG Stuttgart WE 1990, 106; für den Fall der Einladung durch einen Verwalter, dessen Wahl nachträglich für ungültig erklärt wurde: LG Frankfurt MDR 1982, 497; BayObLG WE 1991, 367; WE 1992, 227). In diesen Fällen kann nicht davon ausgegangen werden, daß ein solch gravierender Mangel vorliegt, der es rechtfertigte, die auf der Wohnugnseigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse nur als ,Scheinbeschlüsse" anzusehen, die ohne weiteres unwirksam und nichtig wären.

Obschon der angefochtene Beschluß nicht als nichtig anzusehen ist, ist er durch das Landgericht zu Recht für ungültig erklärt worden, denn die Anfechtung hat Erfolg. Es ist davon auszugehen, daß vorliegend der Einberufungsfehler für die Beschlußfassung ursächlich war.

Die Ursächlichkeit des Fehlers für den Beschluß wird vermutet (BayObLG WE 1992, 79). Die Anfechtung bleibt nur erfolglos, wenn ohne den Fehler der Beschluß ebenso zustande gekommen wäre (KG WE 1993, 221).

Diese Vermutung ist vorliegend nicht widerlegt. Mit dem Landgericht ist der Senat der Auffassung, daß allein aus der fehlerhaften Information über das angebliche Fortbestehen der Verwalterposition aufgrund automatischer Verlängerung des Verwaltervertrages durchaus Anlaß zu Zweifeln an den Fähigkeiten oder der Seriösität der weiteren Beteiligten bestand, die einzelne Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus zu einem anderen Abstimmungsverhalten bewogen haben könnten, was angesichts des knappen Abstimmungsergebnisses auch möglicherweise zu einer anderen Beschlußfassung geführt hätte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Weil die Rechtsbeschwerdeführer insgesamt unterlegen sind, entspricht es billigem Ermessen, ihnen die Gerichtskosten des Verfahrens aufzuerlegen. Demgegenüber entspricht es keinem Gebot der Billigkeit, abweichend von dem Kostengrundsatz des § 47 Satz 2 WEG eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

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