Zahlungsantrag wegen Fehlbeträge abgewiesen – Auslegung von WEG-Beschlüssen

Auslegung von Beschlüssen der WEG-Versammlung

Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung ist wegen ihrer Drittwirkung (§ 10 Abs. 3, 4 WEG) allein der protokollierte Wortlaut und der Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin hat in der Sache Erfolg.

Die Antragsgegnerin ist nicht verpflichtet, an die Antragsteller Fehlbeträge aus den früher beschlossenen Jahresabrechnungen 1987 bis 1989 in Höhe von 7.016,99 DM zu zahlen.

Als Grundlage für den Zahlungsantrag kommt nur § 16 Abs. 2 WEG i.V.m. mit einem Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung über die Zahlungspflicht der Antragsgegnerin in Betracht. Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet für Rückstände des Voreigentümers auf Kosten und Lasten, die anteilig auf sein Sondereigentum entfallen, wenn der die Nachforderungen begründende Eigentümerbeschluß nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist (vgl. BGH NJW 1988, 1910). Dies gilt auch für den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung.

Amts- und Landgericht gehen davon aus, daß die Wohnungseigentümer in ihrer Versammlung vom 20.07.1991 einen entsprechenden Beschluß zu Lasten der Antragsgegnerin gefaßt haben. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts umfaßt der Beschluß vom 20.07.1991 nicht nur die Jahresgesamtabrechnung 1990, sondern auch die Einzelabrechnungen und damit auch die Einzelabrechnung zu Lasten der Antragsgegnerin. Das Landgericht weist auch zutreffend darauf hin, daß das Abrechnungsergebnis eines Vorjahres nicht Gegenstand der Jahresabrechnung eines nachfolgenden Jahres sein darf, weil es sich hierbei weder um Einnahmen noch um Ausgaben im abzurechnenden Wirtschaftsjahr handelt, die allein in die Jahresabrechnung einzustellen sind (vgl. BayObLG NJWRR 1990, 1107, 1108), daß jedoch, falls ein Fehlbetrag aus einem Vorjahr zum Gegenstand der Beschlußfassung gemacht wird, dieser Beschluß Grundlage für eine Zahlungsverpflichtung sein kann, wenn er nicht für ungültig erklärt wird.

Entgegen der Auffassung von Amts- und Landgericht endet die für die Antragsgegnerin geltende Einzelabrechnung (Bl. 32 d.A.) mit der Angabe des Saldos in Höhe von 2.183,36 DM - der von der Antragsgegnerin beglichen worden ist - und ist die nachfolgende Kontostandsmitteilung nicht Gegenstand der Jahresabrechnung und der Beschlußfassung hierüber geworden.

Bei der sich an die Saldoangabe anschließenden "Kontoabrechnung", die als "Abrechnungsergebnis" einen Saldo von 7.144,00 DM und als "Ergebnis Abrechnung" eine Nachzahlung von 9.327,36 DM mitteilt, handelt es sich um eine Kontostandsmitteilung, die grundsätzlich nicht Gegenstand der Jahresabrechnung und der Beschlußfassung hierüber sein kann und es auch vorliegend nicht geworden ist. Der Wortlaut des Eigentümerbeschlusses vom 20.07.1991 verhält sich nach dem Protokoll über die "Jahresabrechnung für 1990" und "Guthaben/Fehlbeträge aus diesen Einzelabrechnungen". Mit der Beschlußfassung sind folglich nur die Jahresgesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen gebilligt worden. Da sich die Jahresabrechnung nicht auf die Kontostandsmitteilung unter der Überschrift "Ihre Kontoabrechnung" erstreckt, wäre das Abrechnungsergebnis nur dann in die Beschlußfassung einbezogen worden, wenn dies ausdrücklich geschehen wäre oder wenn sich zumindest aus dem Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung vom 20.07.1991 eindeutige Anhaltspunkte dafür ergäben, daß die Wohnungseigentümer auch hierüber beschließen wollten. Beides ist indes nicht der Fall.

Die Auslegung von Wohnungseigentümerbeschlüssen ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt, d.h. auf Rechtsfehler, nachgeprüft werden. Ein solcher liegt hier allerdings vor, weil die Ausführungen des Landgerichts nicht berücksichtigen, daß für die Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer - ebenso wie von im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 WEG - wegen ihrer Drittwirkung gemäß § 10 Abs. 3, 4 WEG maßgeblich allein der protokollierte Wortlaut und der Sinn ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. BGH NJW 1993, 1329, 1330 für die Gemeinschaftsordnung). Aus dem Protokoll über die Beschlußfassung ergibt sich aber keinerlei Anhalt dafür, daß die Wohnungseigentümer über die Billigung der Jahresabrechnung 1990 und die Begründung entsprechender Zahlungsverpflichtungen für die Wohnungseigentümer hinaus eine weitere Zahlungspflicht der Antragsgegnerin für Fehlbeträge aus bereits in früheren Jahren beschlossenen Jahresabrechnungen begründen wollten.

Im vorliegenden Fall unterscheidet sich die Jahresabrechnung in einem wesentlichen Punkt von derjenigen, die Gegenstand der Entscheidung des BayObLG vom 23.05.1990 (NJW-RR 1990, 1107) war: Dort war der Vorjahressaldo in die notwendigen Bestandteile der Jahresabrechnung einbezogen, da die Wohngeldvorauszahlungen erst in der "Kontoabrechnung" den auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Ausgaben gegenüber gestellt wurden. Hingegen endet vorliegend - wie ausgeführt - die Einzelabrechnung für die Antragsgegnerin mit dem sich aus den gegenübergestellten Ausgaben und Einnahmen ergebenden Saldo von 2.183,36 DM.

Daher war unter Abänderung des amts- und landgerichtlichen Beschlusses der Zahlungsantrag der Antragsteller zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG.

Es erscheint angemessen, den unterliegenden Antragstellern die gesamten Gerichtskosten der 2. und 3. Instanz aufzuerlegen. Im Hinblick auf die divergierenden Entscheidungen in den Instanzen sieht der Senat hingegen keinen Anlaß, von dem Grundsatz abzuweichen, daß die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 7.016,99 DM.