LG Düsseldorf Urteil

Mieterhöhung nach § 2 MHRG: Vergleichsmieten, Pauschalmiete und Zustimmungsklage

Gericht: Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper: 24. Z i v i l k a m m e r
Aktenzeichen: 24 S 1 8 7 / 9 3
Datum: 16.11.1993
Rechtsgebiet: Zivilrecht
ECLI: ECLI:DE:LGD:1993:1116.24S1.8.7.9.3.00

Das LG Düsseldorf entschied über eine Zustimmungsklage des Vermieters zur Mieterhöhung nach § 2 MHRG. Es bejahte die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens trotz Pauschal-/Inklusivmiete und ohne Aufschlüsselung des Betriebskostenanteils. Zur Begründung genügte der Hinweis auf Vergleichswohnungen; eine Durchschnittsbildung aus Vergleichsmieten ist jedoch unstatthaft. Der ortsübliche Nettomietzins wurde anhand eines Sachverständigengutachtens (u.a. unter Heranziehung des Düsseldorfer Mietspiegels mit Abschlag) ermittelt; zugesprochen wurde die Zustimmung nur bis zur ortsüblichen Miete (656,66 DM) ab 1.5.1992.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHRG ist wirksam, wenn es schriftlich erfolgt und unter Angabe von Vergleichswohnungen hinreichend begründet wird.

Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von Vergleichswohnungen erlaubt nicht die Bildung eines Durchschnittswerts; jede Vergleichsmiete muss für sich die behauptete Vergleichsmiete tragen.

Unterschreitet eine benannte Vergleichsmiete den verlangten Mietzins, ist für diese Vergleichswohnung nur der niedrigere Wert heranzuziehen.

Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHRG hängt bei einer Pauschal-/Inklusivmiete nicht davon ab, dass der Betriebskostenanteil im Erhöhungsschreiben beziffert oder der Nettomietanteil rechnerisch herausgelöst wird.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann bei vergleichbaren Gemeinden ein Mietspiegel einer Nachbarstadt herangezogen und ein örtliches Mietpreisgefälle durch prozentualen Abschlag berücksichtigt werden.

Vorinstanzen

Amtsgericht Ratingen, 9 C 618/92

Rubrum

24 S 1 8 7 / 9 3

9 C 6 1 8 / 9 2

AG Rat i n g e n

V e r k ü n d e t am 16. November 1993

Fuß, J u s t i z a n g e s t e l l t e

a l s U r k u n d s b e a m t e r d e r Ges

c h ä f t s s t e l l e d e s L a n d g e r i c h t s

LANDGERICHT DÜSSELDORF

IM NAMEN DES VOLKES

• URTEIL

In dem R e c h t s s t r e i t

K l ä g e r und B e r u f u n g s k l ä g e r ,

- P r o z e ß b e v o l l m ä c h t i g t e r : R e c h t s a n w a l t

in D ü s s e l d o r f -

g e g e n

1 . ,

B e k l a g t e und B e r u f u n g s b e k l a g t e ,

- P r o z e ß b e v o l l m ä c h t i g t e r : R e c h t s a n w a l t

i n R a t i n g e n –

h a t d i e 24. Z i v i l k a m m e r d e s L a n d g e r i c h t s D ü s s e l d o r f

a u f d i e m ü n d l i c h e V e r h a n d l u n g vom 2 6 . O k t o b e r 1993

u n t e r Mi t w i r k u n g d e s V o r s i t z e n d e n R i c h t e r s am La nd-

g e r i c h t , d e s R i c h t e r s am L a n d g e r i c h t

und d e r R i c h t e r i n am L a n d g e r i c h t

f ü r R e c h t e r k a n n t :

Auf d i e B e r u f u n g d e r K l ä g e r w i r d d a s am 18. F e b

r u a r 1992 v e r k ü n d e t e U r t e i l d e s A m t s g e r i c h t s

R a t i n g e n - 9 C 6 1 8 / 9 2 - t e i l w e i s e a b g e ä n d e r t

und i n s g e s a m t , wi e f o l g t , neu g e f a ß t :

Di e B e k l a g t e n we r d e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r v e r u r t

e i l t , e i n e r Er h ö h u n g d e s m o n a t l i c h e n M i e t z i n s e s

f ü r d i e Wohnung im E r d g e s c h o ß d e s Ha u s e s Q. 47 i n S. a u f 6 5 6 , 6 6 DM ab 1. Mai

1992 z u z u s t i m m e n .

Im ü b r i g e n w i r d d i e Kl a ge a b g e w i e s e n .

Di e w e i t e r g e h e n d e B e r u f u n g w i r d z u r ü c k g e w i e s e n .

Von den Ko s t e n d e s e r s t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e

K l ä g e r 1 6 / 2 1 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r

5 / 2 1 .

Von den Ko s t e n d e s z w e i t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e

K l ä g e r 1 3 / 1 8 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r

5 / 1 8 .

Tenor

Auf d i e B e r u f u n g d e r K l ä g e r w i r d d a s am 18. F e b

r u a r 1992 v e r k ü n d e t e U r t e i l d e s A m t s g e r i c h t s

R a t i n g e n - 9 C 6 1 8 / 9 2 - t e i l w e i s e a b g e ä n d e r t

und i n s g e s a m t , wi e f o l g t , neu g e f a ß t :

Di e B e k l a g t e n we r d e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r v e r u r t

e i l t , e i n e r Er h ö h u n g d e s m o n a t l i c h e n M i e t z i n s e s

f ü r d i e Wohnung im E r d g e s c h o ß d e s Ha u s e s P o s t s

t r a ß e 47 i n R a t i n g e n a u f 6 5 6 , 6 6 DM ab 1. Mai

1992 z u z u s t i m m e n .

Im ü b r i g e n w i r d d i e Kl a ge a b g e w i e s e n .

Di e w e i t e r g e h e n d e B e r u f u n g w i r d z u r ü c k g e w i e s e n .

Von den Ko s t e n d e s e r s t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e

K l ä g e r 1 6 / 2 1 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r

5 / 2 1 .

Von den Ko s t e n d e s z w e i t e n R e c h t s z u g e s t r a g e n d i e

K l ä g e r 1 3 / 1 8 , d i e B e k l a g t e n a l s G e s a m t s c h u l d n e r

5 / 1 8 .

Entscheidungsgründe

Di e z u l ä s s i g e B e r u f u n g h a t i n d e r S a c h e zum T e i l

E r fo l g .

Di e Kl a g e i s t z u l ä s s i g .

S i e i s t v o r dem A b l a u f d e r K l a g e f r i s t d e s § 2 Abs . 3

S a t z 1 MHRG e r h o b e n w o r d e n . Di e K l a g e f r i s t war d u r c h

d a s M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n d e r K l ä g e r m i t A n w a l t s s c h r e i ben

vom 1o. F e b r u a r 1992 i n Gang g e s e t z t wo r d e n . Das

M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n i s t w i r k s a m . Es g e n ü g t den E r f

o r d e r n i s s e n d e s § 2 Abs. 2 MHRG. Es i s t s c h r i f t l i c h

g e l t e n d g e ma c h t und m i t dem H i n w e i s a u f d i e E n t g e l t e

f ü r 13 b e n a n n t e V e r g l e i c h s w o h n u n g e n a u s r e i c h e n d b e g

r ü n d e t wo r d e n . Di e Be g r ü n d u n g m i t dem Hi n we i s a u f

d i e E n t g e l t e f ü r V e r g l e i c h s w o h n u n g e n war n a c h § 2 Abs.

2 MHRG z u l ä s s i g .

A l l e r d i n g s i s t es n i c h t s t a t t h a f t , a u s den E n t g e l t e n

f ü r d i e b e n a n n t e n V e r g l e i c h s w o h n u n g e n e i n e n D u r c h s

c h n i t t s w e r t zu b i l d e n . V i e l m e h r muß j e d e r M i e t w e r t

f ü r s i c h genommen d i e vom V e r m i e t e r b e h a u p t e t e und

v e r l a n g t e V e r g l e i c h s m i e t e r e p r ä s e n t i e r e n . L i e g t d e r

Wer t u n t e r dem v e r l a n g t e n M i e t z i n s , so i s t n u r d e r

g e r i n g e r e Wer t z u g r u n d e zu l e g e n ( v e r g l . OLG K a r l s r

u h e WUM 1984, 2 1 ) . Dem i s t a l l e r d i n g s f ü r den v o r l

i e g e n d e n F a l l e r h e b l i c h e B e d e u t u n g n i c h t b e i z u me

s s e n . Di e K l ä g e r h a b e n m i t i h r e m M i e t e r h ö h u n g s v

e r l a n g e n f ü r d i e den B e k l a g t e n v e r m e i t e t e Wohnung

e i n e n m o n a t l i c h e n Q u a d r a t m e t e r p r e i s von ( 7 9 6 , 9 o :

74 =) 1 0 . 7 7 DM g e l t e n d g e m a c h t . Höhe r a l s d i e s e r

Q u a d r a t m e t e r p r e i s i s t d a s E n t g e l t f ü r i n s g e s a m t

1o d e r von den B e k l a g t e n b e n a n n t e n 13 V e r g l e i c h s wo

hnunge n.

Unwi r ks am ist d a s M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n d e r K l ä g e r

auch n i c h t d e s h a l b , w e i l im M i e t e r h ö h u n g s s c h r e i b e n

n i c h t a n g e g e b e n i s t , w e l c h e r B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l

im v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e n t h a l t e n i s t . Di e Wi r k s a mk

e i t e i n e s M i e t e r h ö h u n g s v e r l a n g e n s h ä n g t n i c h t da v o n

a b , daß im F a l l e e i n e r I n k l u s i v - , P a u s c h a l - o d e r

G e s a m t mi e t e o d e r e i n e r T e i l p a u s c h a l m i e t e d e r V e r m

i e t e r den a l s Gr und- o d e r N e t t o m i e t e von a l l e n

N e b e n k o s t e n b e r e i n i g t e n M i e t a n t e i l r e c h n e r i s c h

e r m i t t e l t und s e i n a u f § 2 MHRG g e s t ü t z t e s E r h ö h u n g s

v e r l a n g e n a u f den so e r r e c h n e t e n N e t t o m i e t a n t e i l a u s r

i c h t e t und b e g r e n z t ; d e r V e r m i e t e r muß s i c h wegen

d e s r e c h n e r i s c h a u s z u k l a mme r n d e n a u f N e b e n / B e t r i e b s k

o s t e n e n t f a l l e n d e n A n t e i l s d e r v e r e i n b a r t e n P a u s c h a l o

d e r T e i l p a u s c h a l m i e t e n i c h t a u f d a s E r h ö h u n g s v e r f

a h r e n d e s § 4 MHRG v e r w e i s e n l a s s e n ( v e r g i . OLG

Hamm WUM 1984, 1 2 1 ) . Das g i l t h i e r zumal d e s h a l b ,

w e i l d i e K l ä g e r im M i e t e r h ö h u n g s s c h r e i b e n n i c h t e i n e

Er h ö h u n g d e s im v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e n t h a l t e n e n

N e b e n k o s t e n a n t e i l s g e l t e n d ma c h e n , s o n d e r n e i n e E r höhung

d e s v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e s a u f e i n e n B e t r a g

g e f o r d e r t h a b e n , d e r dem o r t s ü b l i c h e n N e t t o m i e t z i n s

ohne B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l e n t s p r i c h t .

Di e h i e r n a c h m i t dem Zugang d e s M i e t e r h ö h u n g s s c h r e i b e n s

b e i den B e k l a g t e n i n Lauf g e s e t z t e K l a g e f r i s t h a t na c h

§ 2 Abs. 3 MHRG am 3 o . J u n i 1992 g e e n d e t . Vo r h e r

100

i s t d i e Kl a g e am 19. Mai 1992 e r h o b e n wor de n (§ 253

101

Abs. 1 ZPO).

102

Die Kl a g e i s t n u r i n s o w e i t b e g r ü n d e t , a l s d e r v e r l a n g t e

103

M i e t z i n s n i c h t mehr a l s 6 5 5 , 5 6 DM m o n a t l i c h b e t r ä g t .

104

Nur i n s o w e i t s i n d d i e K l ä g e r n a c h § 2 Abs. 1 MHRG b e r

105

e c h t i g t , von den B e k l a g t e n Zus t i mmung zu e i n e r M i e t e

106

r h ö h u n g f ü r d i e i h n e n d u r c h s c h r i f t l i c h e n M i e t v e r t r a g

107

vom 27 . J u n i 1978 v e r m i e t e t e n Wohnung zu v e r l a n g e n .

108

Bei Abgabe d e r M i e t e r h ö h u n g s e r k l ä r u n g m i t S c h r e i b e n

109

vom 1o . F e b r u a r 1992 war d e r b i s h e r i g e M i e t z i n s f ü r

110

d i e Wohnung von m o n a t l i c h 6 1 3 , - - DM s e i t mehr a l s

111

e i n e m J a h r u n v e r ä n d e r t g e b l i e b e n . Er war s e i t dem

112

1. J u l i 1987 n i c h t e r h ö h t w o r d e n . Der v e r l a n g t e M i e t z

113

i n s ü b e r s t e i g t i n Höhe d e s B e t r a g e s von 6 5 6 , 6 6 DM d i e

114

o r t s ü b l i c h e V e r g l e i c h s m i e t e n i c h t , d i e i n d e r Gemei nde

115

o d e r i n v e r g l e i c h b a r e n Gemei nden f ü r n i c h t p r e i s g e b

116

u n d e n e n Wohnraum v e r g l e i c h b a r e r A r t , G r ö ß e , Au s s

117

t a t t u n g , B e s c h a f f e n h e i t und Lage i n den l e t z t e n

118

d r e i J a h r e n v e r e i n b a r t o d e r , von E r h ö h u n g e n n a c h § 4

119

MHRG a b g e s e h e n , g e ä n d e r t w u r d e . Nachdem vom A m t s g e r i c h t

120

e i n g e h o l t e n G u t a c h t e n d e s S a c h v e r s t ä n d i g e n Dr . S c h ü t t -

121

n e r s vom 19. November 1992 b e t r u g b e i Abgabe d e r M i e t e

122

r h ö h u n g s e r k l ä r u n g d e r o r t s ü b l i c h e N e t t o q u a d r a t m e t e r p

123

r e i s f ü r d i e Wohnung 7 , 8 9 DM. Dem i s t zu f o l g e n .

124

Der S a c h v e r s t ä n d i g e h a t den o r t s ü b l i c h e n N e t t o q u a d r a t m

125

e t e r p r e i s f ü r d i e Wohnung z u t r e f f e n d e r m i t t e l t . S o w

126

e i t e r f ü r d i e E r m i t t l u n g d i e M i e t r i c h t w e r t t a b e l l e

127

f ü r D ü s s e l d o r f n a c h dem S t a n d von J a n u a r 1992 h e r a n g e z

128

o g e n und vom d a n a c h e r m i t t e l t e n Wer t wegen d e s z w i s

129

c h e n D ü s s e l d o r f und R a t i n g e n b e s t e h e n d e n M i e t p r e i s g

130

e f ä l l e s e i n e n Abzug von 7 , 5 % vor genommen h a t , i s t

131

d a s n i c h t zu b e a n s t a n d e n . Di e H e r a n z i e h u n g d e s M i e t s

132

p i e g e l s von D ü s s e l d o r f war n a c h § 2 Abs . 1 Nr . 2,

133

Abs . 2 S a t z 2 MHRG z u l ä s s i g . Bèi den g e n a n n t e n S t ä d t e n

134

h a n d e l t e s s i c h wegen i h r e r u n m i t t e l b a r e n N a c h b a r s c h a f t

135

und i h r e s ä h n l i c h e n G e p r ä g e s um v e r g l e i c h b a r e Ge me i n d

136

e n . Dem z w i s c h e n i h n e n b e s t e h e n d e n M i e t p r e i s g e f ä l l e

137

i s t d u r c h den v or ge nomme ne n Abzug von 7 , 5 % n a c h

138

s t ä n d i g e r R e c h t s p r e c h u n g d e r Kammer z u t r e f f e n d R e c h nung

139

g e t r a g e n .

140

Es i s t a uch n i c h t f e h l e r h a f t , da ß d e r S a c h v e r s t ä n d i g e

141

d i e Wohnl age a l s m i t t e l e i n g e s t u f t und d i e E r d g e s c h o ß l

142

a g e d e r Wohnung w o h n w e r t m i n d e r n d b e r ü c k s i c h t i g t h a t .

143

Der S t a n d o r t d e s Ha u s e s w e i s t n i c h t a l l e Mer kmal e

144

e i n e r g u t e n Wohnl age a u f . Di e Beba uung i s t n i c h t

145

a u f g e l o c k e r t , s o n d e r n g e s c h l o s s e n . Es h e r r s c h t n i c h t

146

b l o ß A n l i e g e r v e r k e h r , s o n d e r n l e i c h t e r D u r c h g a n g s v

147

e r k e h r . Di e E r d g e s c h o ß l a g e b i e t e t n i c h t d i e V o r z ü g e ,

148

d i e e i n e Lage im e r s t e n O b e r g e s c h o ß e i n e s Ha u s e s h a t .

149

I s t h i e r n a c h von e i n e m o r t s ü b l i c h e n N e t t o q u a d r a t m e t e r p

150

r e i s f ü r d i e Wohnung von m o n a t l i c h 7 , 8 9 DM a u s z u g e h e n ,

151

so b e t r ä g t d e r o r t s ü b l i c h e N e t t o m i e t z i n s f ü r d i e n a c h

152

- 6 -

153

dem u n w i d e r l e g t e n V o r t r a g d e r K l ä g e r 72 qm g r o ß e Wohnung

154

( 7 , 8 9 X 72 =) 5 6 8 , o8 DM. Er i s t um den na c h d e r

155

Be h a u p t u n g d e r K l ä g e r im v e r e i n b a r t e n M i e t z i n s e n t h

156

a l t e n e n B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l von m o n a t l i c h 8 8 , 5 8 DM

157

( 5 6 8 , o 8 + 8 8 , 5 8 =) 6 5 6 , 6 6 DM zu e r h ö h e n . Di e B e k l a g t e n

158

h a be n d i e Höhe d e s b e h a u p t e t e n B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l s

159

n i c h t a u s r e i c h e n d b e s t r i t t e n . Es kann a uch a l s a l l g e me

160

i n k u n d i g a n g e s e h e n w e r d e n , daß s i c h e i n m o n a t l i c h e r

161

B e t r i e b s k o s t e n a n t e i l von ( 8 8 , 5 8 : 72 =) 1 , 2 3 DM j e

162

Q u a d r a t m e t e r im Rahmen d e s O r t s ü b l i c h e n h ä l t .

163

Nach § 2 Abs . 4 MHRG t r i t t d i e g e r e c h t f e r t i g t e M i e t e

164

r h ö h u n g am 1. Mai 1992 e i n .

165

Di e K o s t e n e n t s c h e i d u n g b e r u h t a u f §§ 92 Abs. 1, 97

166

Abs . 1, 1oo Abs . 1, Abs. 4 , 269 Abs . 3 ZPO.

167

S t r e i t w e r t f ü r d i e B e r u f u n g s i n s t a n z :

168

ab 1 . 4. 1993 1 . 8 7 9 , 9 2 DM,

169

ab 1 7 . 9 . 1993 1 . 8 4 8 , 9 2 DM.