WEG-Beschluss: Entlastung des Verwalters und Sonderumlage als ordnungsgemäße Verwaltung

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Die Antragstellerin focht mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16.6.1995 an, u.a. die Entlastung des Verwalters für 1994 sowie die Entscheidung, Reparaturen ggf. durch Sonderumlage statt durch Erhöhung der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren. Das OLG Köln hielt die Anfechtungen überwiegend für unbegründet. Eine Entlastung kann auch ohne gesetzlichen Anspruch zulässig sein, wenn sie im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt; die Wahl zwischen Rücklage und Sonderumlage liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinschaft. Die Kostenentscheidung wurde teilverbessert.

Abstrakte Rechtssätze

Eine durch Mehrheitsbeschluss erteilte Entlastung des Verwalters ist zulässig, auch wenn kein vertraglicher oder gesetzlicher Anspruch darauf besteht, sofern kein hinreichender Anhaltspunkt für Pflichtverletzungen und die Beschlussfassung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) vorliegt.

Die Entscheidung, größere Reparaturen aus einer bestehenden Instandhaltungsrücklage zu finanzieren oder stattdessen eine Sonderumlage zu erheben, fällt in das pflichtgemäße Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft; es besteht kein Anspruch darauf, stets zuerst die Rücklage auszuschöpfen.

Die Verbindlichkeit eines Verteilungsschlüssels aus der Teilungserklärung ist zu beachten; behauptete Änderungen der Wohnflächenverteilung, die eine andere Kostentragungspflicht zur Folge haben könnten, sind gesondert im Sinne von § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG geltend zu machen.

Ein Beschluss kann nicht dadurch wirksam nachgeholt werden, dass ein einzelner angefragter TOP nicht in der Einladung enthalten war (§ 23 Abs. 2 WEG); späteres Verhalten der Beteiligten beeinflusst nicht die Anfechtbarkeit der ursprünglichen Versammlungsbeschlüsse.