WEG: Sichtschutzwand auf Sondernutzungsfläche als zustimmungspflichtige bauliche Veränderung

Rechtsgebiet: Zivilrecht

In einer aus Einfamilienhäusern bestehenden Wohnungseigentumsanlage stritten Nachbarn über die Beseitigung einer ca. 3,7 m langen und bis ca. 1,92 m hohen Sichtblende aus Holz entlang der Grenze zweier Sondernutzungs-Gärten. Das Landgericht wies den Antrag mit der Begründung ab, die Einfriedigung sei ortsüblich und § 22 WEG durch die Gemeinschaftsordnung abbedungen. Das OLG änderte die Entscheidung und verpflichtete zur Entfernung: Die Sichtblende ist eine bauliche Veränderung, beeinträchtigt Licht und Sonne über § 14 WEG hinaus und bedurfte der Zustimmung aller. Nachbarrecht rechtfertigt die Maßnahme nicht, weil neben einer bestehenden Grenzeinrichtung (§§ 921, 922 BGB) keine wesentliche Änderung ohne Zustimmung erfolgen darf.

Abstrakte Rechtssätze

Eine Sichtschutzwand entlang der Grenze zweier Sondernutzungsflächen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage kann eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG darstellen und bedarf bei Nachteilswirkung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, wonach Sondernutzungsflächen „wie selbständige Grundstücke“ nach nachbarrechtlichen Bestimmungen genutzt werden dürfen, schließen die Anwendung von § 22 Abs. 1 WEG nicht aus, solange dessen Abbedingung nicht eindeutig (ausdrücklich oder konkludent) geregelt ist.

Entspricht eine Maßnahme auf einer Sondernutzungsfläche nicht dem Nachbarrecht, kann der beeinträchtigte Wohnungseigentümer bei Überschreitung des Maßes des § 14 WEG Beseitigung nach §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG verlangen.

Die Errichtung eines geschlossenen Sichtschutzes unmittelbar neben einer bereits vorhandenen gemeinschaftlichen Grenzeinrichtung kann eine wesentliche Änderung i.S.d. § 922 Satz 3 BGB darstellen, die ohne Zustimmung des Nachbarn unzulässig ist.

Die Ortsüblichkeit von Einfriedigungen nach §§ 35, 36 NachbG NW betrifft den Anspruch auf eine Einfriedigung auf der Grenze; für freiwillig im Abstand zur Grenze errichtete Anlagen folgt daraus keine Rechtfertigung der Beeinträchtigung einer bestehenden Grenzeinrichtung.