Anmietung eines Stellplatzes durch WEG: Einstimmigkeit bei Änderung von Sondernutzungsrechten

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung, wonach die Gemeinschaft die Kosten für die Anmietung eines Stellplatzes im Nachbargebäude trägt. Zentral war, ob die Maßnahme der ordnungsmemäßen Verwaltung zugänglich ist oder eine Änderung des dinglichen Sondernutzungsrechts darstellt. Das OLG Köln entscheidet, dass eine solche Korrektur der Sondernutzungsrechte Einstimmigkeit aller Eigentümer erfordert und der Mehrheitsbeschluss daher unwirksam ist.

Abstrakte Rechtssätze

Eine Maßnahme, die das Sondernutzungsrecht faktisch ergänzt oder nachbessert, stellt eine Änderung des Sondernutzungsrechts dar und bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 2 WEG).

Beschlüsse, die allein einzelnen Sondernutzungsberechtigten zugutekommen und die Kosten allen Eigentümern auferlegen, sind keine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung, die mit einfacher Mehrheit gefasst werden kann (§ 15 Abs. 3, § 21 Abs. 3, 4 WEG).

Der Erwerber von Wohnungseigentum übernimmt dieses „wie es steht und liegt“; Mängel der mit Sondernutzungsrechten verbundenen Nutzbarkeit sind vorrangig von den betroffenen Erwerbern bzw. ihren Verkäufer zu beheben, nicht durch Gemeinschaftszahlungen aller Eigentümer.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar durch Stimmenmehrheit Nutzungsregelungen für Sondernutzungsflächen treffen (z. B. Zutritts- oder Nutzungsverbote), nicht jedoch durch Mehrheitsbeschluss ein dinglich zugewiesenes Nutzungsrecht in seinem sachlichen Inhalt zu erweitern oder zu ersetzen.