WEG: Ersatz der Gemeinschaft für Schäden am Sondereigentum durch mangelhafte Bodenplatte

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Wohnungseigentümer fochten einen Beschluss an, der ihnen allein die Kosten der Heizungserneuerung in Hobbyräumen auferlegte. Ursache der Zerstörung der Fußbodenheizungen war eine undichte, dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Kellerbodenplatte, deren Sanierung die Entfernung der Heizung erforderte. Das OLG bestätigte die Ungültigerklärung der Kostentragungsklausel, weil ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch nach § 14 Nr. 4 S. 2 WEG eingreift. Ein bereits erlangter anderweitiger Wertausgleich durch Erwerb „unter Preis“ oder Bauträgervergleich wurde nicht festgestellt; die weitere sofortige Beschwerde blieb erfolglos.

Abstrakte Rechtssätze

Die Kellerbodenplatte einschließlich ihrer Feuchtigkeitsisolierung gehört als für Bestand und Schutz des Gebäudes erforderlicher Bestandteil zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Muss ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum infolge notwendiger Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinnehmen, kann ihm nach § 14 Nr. 4 S. 2 WEG ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch zustehen.

Eine Gemeinschaft kann sich nicht dadurch entlasten, dass sie eine erkennbare Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums unterlässt und dadurch Folgeschäden am Sondereigentum eintreten; sie ist so zu behandeln, als wäre rechtzeitig instandgesetzt worden.

Der Umstand, dass ein betroffener Sondereigentumsbestandteil im Zeitpunkt der Sanierung bereits irreparabel beschädigt ist, schließt den Ausgleichsanspruch nicht aus, wenn die Irreparabilität auf die fortdauernde Mangelsituation des Gemeinschaftseigentums zurückgeht.

Ein Vorteilsausgleich setzt feststellbare Anhaltspunkte dafür voraus, dass der Geschädigte für denselben Schaden bereits einen Wertausgleich (z.B. Kaufpreisabschlag oder gesicherter Werklohnverzicht) erhalten hat.