WEG: Keine automatische Ersatzvornahme bei Verzug eines Eigentümers

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft begehrte Zahlung eines Kostenvorschusses und die Duldung sowie Durchführung von Randabschlussarbeiten am Balkon eines Eigentümers wegen mangelhafter Eigenleistung. Fraglich war, ob die Gemeinschaft ohne Titel Ersatzvornahme betreiben und Vorschuss verlangen kann. Das OLG Köln verneinte einen Vorschuss‑ und Duldungsanspruch, bejahte jedoch die Verpflichtung des Eigentümers zur fachgerechten Herstellung des Randabschlusses. Der Verwalter ist prozessstandschaftlich ermächtigt; für Ersatzvornahme bedarf es eines Titels und ggf. Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO.

Abstrakte Rechtssätze

Kommt ein Eigentümer einer vereinbarten Herstellungspflicht nicht nach, begründet dies einen Erfüllungsanspruch und gegebenenfalls einen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber einen automatischen Anspruch auf Ersatzvornahme und Kostenvorschuss.

Die Gemeinschaft kann nicht ohne titulierten Anspruch die Arbeiten selbst durchführen und hierfür einen Kostenvorschuss verlangen; vielmehr ist zunächst ein vollstreckbarer Titel zu erlangen und sodann die Zwangsvollstreckung, ggf. nach § 887 ZPO, durchzuführen.

§ 16 Abs. 2 WEG ist nicht einschlägig, soweit der einzelne Eigentümer bestimmte Handlungen schuldet; die Nichterfüllung wandelt sich nicht nach § 326 BGB in einen Anspruch auf Vorschuss und Duldung der Ersatzvornahme, sondern allenfalls in einen Schadensersatzanspruch.

Eine in der Gemeinschaftsordnung erteilte Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen kann die Befugnis zur Prozessstandschaft einschließen, so dass der Verwalter im eigenen Namen Ansprüche der Gemeinschaft verfolgen darf.