Verwalterhaftung bei verzögerter Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Die Kläger rügten verzögerte Instandsetzungsmaßnahmen durch die Verwalterin; das OLG Köln hebt den landgerichtlichen Beschluss auf und verweist zur erneuten Entscheidung zurück. Das Gericht stellt klar, dass der Verwalter nach §27 Abs.1 Nr.2 WEG für verzögerungsbedingte Schäden haftet, wenn die Voraussetzungen des §284 BGB und das Verschulden nach §285 BGB vorliegen. Auf der Sachebene sind Umfang, Zeiträume und ein etwaiges Mitverschulden der Eigentümer vom Tatrichter zu prüfen.

Abstrakte Rechtssätze

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen.

Kommt der Verwalter mit der Durchführung solcher Maßnahmen in Verzug, haftet er dem einzelnen Wohnungseigentümer für hierdurch entstandene Schäden (z. B. Mietausfall), wenn die Voraussetzungen des § 284 Abs. 1 S. 1 BGB und das für den Verzug erforderliche Verschulden nach § 285 BGB vorliegen.

Die Haftung des Verwalters erstreckt sich grundsätzlich nur auf Zeiträume, in denen ihm die verzögerliche Umsetzung oder unterlassene Veranlassung zur Last fällt; Zeiten vor Beginn seiner Tätigkeit sind ausgeschlossen.

Für die Haftung sind nur solche Verzögerungen relevant, die bei Feststellung des Sanierungsbedarfs, bei Planung, Einholung öffentlich‑rechtlicher Genehmigungen sowie bei Vergabe und Durchführung der Arbeiten dem Verwalter zuzurechnen sind; Beschlusszuständigkeiten der Eigentümergemeinschaft bleiben unberührt.

Der Schadenersatzanspruch ist vom Tatrichter unter Berücksichtigung des zu erzielenden Mietzinses für die betreffenden Zeiträume und eines möglichen Mitverschuldens der Wohnungseigentümer zu beziffern.