Gewährleistungsbürgschaft im Bauherrenmodell: Hinterlegung, Stellvertretung, Aktivlegitimation der WEG

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Wohnungseigentümer verlangten aus einer Gewährleistungsbürgschaft Zahlung eines Vorschusses wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Streitig waren u.a. ihre Aktivlegitimation trotz Adressierung der Bürgschaft an die Vertriebsgesellschaft sowie ein behaupteter (vorläufiger) Verzicht. Das OLG wies die Berufung im Wesentlichen zurück und bestätigte die Haftung aus Bürgschaft; ein Verzicht sei nicht bewiesen. Auf Hilfsantrag wurde klargestellt, dass die Bank die Bürgschaftsschuld durch Hinterlegung der Summe erfüllen kann; die Aufnahme dieser Ersetzungsbefugnis in den Tenor ist nur auf Antrag erforderlich.

Abstrakte Rechtssätze

Eine Ersetzungsbefugnis, eine Geldleistung durch Hinterlegung zu bewirken, kann vertraglich wirksam vereinbart werden, ohne dass die Voraussetzungen der §§ 372 ff. BGB vorliegen müssen; eine solche AGB-Klausel ist nicht schon deshalb unangemessen, weil sie die gerichtliche Geltendmachung der Auszahlung des Hinterlegungsbetrags nicht ausschließt.

Eine vereinbarte Ersetzungsbefugnis ist im Erkenntnisverfahren nur auf entsprechenden Antrag in den Urteilstenor aufzunehmen; ohne Antrag ist ihre Tenorierung nicht erforderlich.

Bei Stellvertretung muss der Vertretene bei Vornahme des Vertretergeschäfts noch nicht individualisiert feststehen; es genügt, dass die Erklärungen erkennbar für den späteren Geschäftsherrn abgegeben werden, insbesondere bei Treuhand-/Bauherrenmodellen für eine noch zu werbende Bauherrengemeinschaft.

Der einzelne Wohnungseigentümer ist befugt, Vorschussansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sowie Zahlung aus einer Gewährleistungsbürgschaft auch ohne Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft geltend zu machen; Zweiterwerber sind im Regelfall hierzu stillschweigend ermächtigt.

Macht der Bürge einen Verzicht des Gläubigers auf die Inanspruchnahme der Bürgschaft geltend, trägt er hierfür die Darlegungs- und Beweislast; bei nicht aufklärbarem Dissens bleibt es bei der Bürgschafthaftung.