Fristlose Kündigung bei Heizungsausfall und Mietminderung: Räumungsklage abgewiesen

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Die Vermieterin kündigte fristlos und verlangte Räumung, nachdem die Mieter wegen Heizungsausfalls ab Februar 1981 die Miete vollständig einbehielten. Das LG hielt eine Mietminderung wegen erheblicher Gebrauchseinschränkung (mindestens 50 %) für gerechtfertigt und behandelte den Heizungsausfall mangels substantiierten Bestreitens der Vermieterin als zugestanden (§ 138 ZPO). Dadurch erreichte der Mietrückstand bei Zugang der Kündigung weder mehr als eine Monatsmiete noch zwei Monatsmieten, sodass § 554 BGB nicht eingriff. Später entstandene Rückstände konnten die Unwirksamkeit der Kündigung nicht heilen; auch § 6 des Mietvertrags stand der Minderung nicht entgegen (§ 537 Abs. 3 BGB).

Abstrakte Rechtssätze

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume setzt die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 556 BGB a.F.).

Bei Wohnraummiete ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 554 BGB a.F. nur wirksam, wenn der Mietrückstand im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung die gesetzlichen Schwellenwerte erreicht; berechtigte Mietminderungen sind hierbei zu berücksichtigen.

Ein erheblicher Heizungsausfall in den Wintermonaten kann eine Mietminderung von jedenfalls 50 % rechtfertigen, wenn die Nutzbarkeit der Wohnräume ganz erheblich beeinträchtigt ist.

Bestreitet eine Partei detaillierten Tatsachenvortrag der Gegenseite nicht substantiiert, gilt dieser Vortrag nach § 138 Abs. 2 und 3 ZPO als zugestanden.

Eine zunächst unwirksame fristlose Kündigung kann nicht durch Nachschieben erst nach Zugang entstandener Kündigungsgründe „wirksam werden“; spätere Rückstände erfordern eine erneute Kündigungserklärung.