WEG: Verwalterbestellung trotz Haftungsklausel; Sonderumlage „auf Vorrat“ unwirksam

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Wohnungseigentümer fochten die Beschlüsse zur Bestellung einer neuen Verwalterin samt Verwaltervertrag sowie zur Ansammlung einer Sonderumlage für Mängelbeseitigung im Teileigentum an. Das LG hielt Verwalterbestellung und Vertragsgenehmigung trotz unwirksamer Haftungsbeschränkung für ordnungsgemäße Verwaltung, da der Vertrag im Übrigen fortgilt und keine Unzuverlässigkeit folgt. Dagegen erklärte es den Umlagebeschluss für ungültig, weil der Zeitpunkt der Sanierung wegen langfristiger Mietbindung ungewiss war und damit eine Sonderumlage unzulässig „auf Vorrat“ angesammelt würde. Die sofortige Beschwerde der Mehrheitseigentümerin hatte daher nur teilweise Erfolg.

Abstrakte Rechtssätze

Ein durch Mehrheitsbeschluss genehmigter, vorformulierter Verwaltervertrag unterliegt der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB; unwirksame Klauseln können die Anfechtbarkeit des Genehmigungsbeschlusses begründen, ohne dass der gesamte Vertrag unwirksam wird.

Eine Haftungsbeschränkung des Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie auch wesentliche Vertragspflichten (Kardinalpflichten) erfasst; an ihre Stelle tritt dispositives Recht (§ 306 BGB).

Die Unwirksamkeit einer einzelnen Klausel in einem Verwaltervertrag begründet für sich genommen regelmäßig weder die Unzuverlässigkeit noch die Ungeeignetheit des bestellten Verwalters; hierfür bedarf es weiterer Umstände, etwa einer Vielzahl einseitig interessenwahrender Vertragsklauseln.

Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Verwalterbestellung oder -abberufung begründet für sich allein keinen Stimmrechtsmissbrauch; rechtsmissbräuchliche Majorisierung setzt zusätzliche Umstände voraus, die gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme und ordnungsgemäße Verwaltung verstoßen.

Eine Sonderumlage zur Finanzierung einer Instandsetzungsmaßnahme entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Maßnahme in absehbarer Zeit tatsächlich durchgeführt werden soll; eine Ansammlung „auf Vorrat“ bei zeitlich völlig offenem Vollzug ist unzulässig.