AG Köln: Kautionsrückzahlung und Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses stritten die Parteien über restliche Nebenkostenvorauszahlungen, Schadensersatz wegen angeblicher Wohnungsbeschädigungen sowie Kaution und Betriebskosten. Das Gericht sprach dem Vermieter nur 19,58 € restliche Vorauszahlung zu und wies die weitergehenden Schadensersatzansprüche mangels substantiierten Vortrags ab. Auf die Widerklage wurde der Vermieter zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen sowie zur Erstattung der für 2002/2003 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen verurteilt, weil keine Pauschale vereinbart und nicht abgerechnet worden war. Eine Verwirkung des Abrechnungsanspruchs verneinte das Gericht.

Abstrakte Rechtssätze

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache setzen substantiierten Vortrag zu Schaden, Restwert und Kausalität voraus; pauschales Vorbringen genügt nicht.

Ist ein bei Mietbeginn bereits erheblich gealterter Bodenbelag bei Rückgabe am Ende seiner üblichen Lebensdauer, fehlt es regelmäßig an einem ersatzfähigen Schaden wegen dessen Entfernung, wenn kein Restwert mehr besteht.

Ist eine formularvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen wegen starrer Fristen unwirksam, kann der Vermieter keinen Schaden allein daraus herleiten, dass der Mieter Renovierungsarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt habe, solange kein zusätzlicher Mehraufwand gegenüber der ohnehin erforderlichen Renovierung dargelegt wird.

Kann die Schadensursache eines Mangels auch aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters (Alterung, Verschleiß, Baumangel) stammen, muss der Vermieter für einen Schadensersatzanspruch Tatsachen zur Ursache vortragen und diese Möglichkeit ausräumen.

Rechnet der Vermieter Betriebskostenvorauszahlungen nicht innerhalb angemessener Frist ab, kann der Mieter die vollständige Erstattung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen; eine spätere erstmalige Abrechnung bleibt dem Vermieter grundsätzlich möglich, Nachforderungen sind aber fristgebunden (§ 556 Abs. 3 BGB).