Kautionsrückzahlung und Heizkostenabrechnung: § 9b HeizkV und Kleinreparaturklausel

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Der Mieter verlangte u.a. Rückzahlung einbehaltener Kaution, Erstattung zusätzlicher Kostenpositionen sowie Rückzahlung geminderter Miete wegen Baulärms. Das AG Köln sprach ihm 311 € aus der Kaution zu, weil der Vermieter Schäden/Reinigungspflichten nicht hinreichend darlegte und eine Kleinreparaturklausel das Füllventil des WC-Spülkastens nicht erfasste. Eine Heizkostennachforderung scheiterte zudem mangels Darlegung der Voraussetzungen des § 9b Abs. 2, 3 HeizkV; der Mieter durfte um 15 % kürzen (§ 12 HeizkV). Ansprüche wegen zusätzlicher Kostenpositionen wurden aus § 242 BGB verneint, Rückforderungen wegen Baulärms wegen § 814 BGB.

Abstrakte Rechtssätze

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass geltend gemachte Reinigungs- oder Schadensbeseitigungskosten auf einem vom Mieter zu vertretenden übermäßigen Mietgebrauch beruhen.

Eine Beweisaufnahme ist unzulässig, wenn sie auf eine Ausforschung hinausliefe und es an hinreichendem Sachvortrag zu den behaupteten anspruchsbegründenden Tatsachen fehlt.

Eine formularmäßige Kleinreparaturklausel erfasst nur Teile der Mietsache, die dem häufigen unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind; ein Füllventil im WC-Spülkasten gehört hierzu regelmäßig nicht.

Der Vermieter kann die Ausnahmevoraussetzungen des § 9b Abs. 2, 3 HeizkV (insbesondere zur Unmöglichkeit einer Zwischenablesung) darlegen; gelingt dies nicht, ist nach § 9b Abs. 1 HeizkV abzurechnen.

Zahlt der Mieter die Miete in Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos, ist eine spätere Rückforderung wegen überzahlter Miete gemäß § 814 BGB ausgeschlossen; ein nachträglicher Vorbehalt wirkt nicht auf bereits geleistete Zahlungen zurück.