Sittenwidriger Wohnungskauf: Rückabwicklung bei nahezu doppeltem Kaufpreis

Rechtsgebiet: Zivilrecht

Die Käufer verlangten die Rückabwicklung eines notariellen Wohnungskaufvertrags wegen sittenwidriger Überteuerung. Das OLG Hamm bejahte ein besonders grobes Missverhältnis (§ 138 BGB), da 240.000 DM den Verkehrswert von 122.000 DM um 96,7 % überstiegen. Der Kaufpreis ist (abzüglich Nutzungsanrechnung) Zug um Zug gegen Rückübereignung zu erstatten; zudem wurden Annahmeverzug, Wohngeld-Freistellung, Darlehenszinsen und weitergehender Schadensersatz (teilweise Zug um Zug) zugesprochen. Die Berufung des Beklagten hatte nur teilweise Erfolg, die Anschlussberufung der Kläger war begründet.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Grundstückskaufvertrag ist wegen § 138 BGB sittenwidrig und nichtig, wenn ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht; dies ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Kaufpreis nahezu doppelt so hoch wie der Verkehrswert ist.

Die Behauptung, der beurkundete Kaufpreis sei als „Bruttopreis“ um Nebenkosten oder Finanzierungsbeträge zu kürzen, ist anhand des Urkundeninhalts und der Beweisaufnahme zu widerlegen, wenn die Vertragsurkunde einen festen Kaufpreis ausweist und eine gesonderte Kostentragung der Käufer vorsieht.

Bei sittenwidriger Überteuerung kann der Käufer Rückzahlung nach Bereicherungsrecht verlangen; Nutzungsvorteile sind nicht im Wege einer automatischen Saldierung, sondern als Vorteilsausgleich unter Berücksichtigung erhobener Gegenrechte anzurechnen.

Lehnt der Verkäufer eine vorprozessual angebotene Rückauflassung gegen Rückzahlung ab, gerät er durch das wörtliche Angebot im Zahlungsantrag mit Klagezustellung in Annahmeverzug hinsichtlich der Rückübereignung.

Wer einen sittenwidrigen, einseitig begünstigenden Vertrag verwendet und daran festhält, haftet aus vorvertraglicher Pflichtverletzung und kann daneben nach § 826 BGB zum Ersatz des Vertrauensschadens einschließlich Freistellung von Folgelasten und Finanzierungsschäden verpflichtet sein; Versicherungsleistungen sind im Wege der Vorteilsausgleichung Zug um Zug abzutreten.