Zustimmung zur Mieterhöhung nach Düsseldorfer Mietrichtwerttabelle (Sachverständigengutachten)

In dem Rechtsstreit

der I., Körperschaft des öffentlichen Rechts, vertr.d.d. Präsidenten,

Klägerin,

Prozessbevollmächtigte:              Rechtsanwälte K.,

gegen

Herrn G.,

Beklagten,

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 15.03.2019

durch die Richterin W.

für Recht erkannt:

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete der von ihm in dem Mehrfamilienhaus Y.-straße, L. angemieteten Wohnung Nr. N01 im 2. Obergeschoss rechts bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad/WC, Dusche/WC, Diele, Einbauschrank, Balkon nebst Kellerraum Nr. 27 von einer Grundmiete in Höhe von bisher 895,00 EUR über die bisher erteilte Teilzustimmung in Höhe von 948,25 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung hinaus auf monatlich 996,63 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.09.2017 zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Beklagte zu 60 %, die Klägerin zu 40 %.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung des jeweiligen Vollstreckungsgläubigers abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Parteien sind durch den Mietvertrag vom 8./13.03.2007 (Anlage LLR1) miteinander verbunden. Mietgegenstand ist eine Wohnung im 2. Obergeschoss in der Y.-straße in N.. Gemäß § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages war eine Grundmiete in Höhe von monatlich 895,00 EUR vereinbart. Die monatliche Betriebskostenvorauszahlung beläuft sich derzeit auf 302,00 EUR. Die Wohnfläche beträgt 96,76 m². Die Wohnung besteht aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Bad/WC, einer Dusche/WC, einer Diele, einem Einbauschrank, einem Balkon, einem Kellerraum und einem Tiefgaragenstellplatz.

Die Miete wurde seit Abschluss des Mietvertrages nicht erhöht.

Die Klägerin sprach mit Schreiben vom 20.06.2017 (Anlage LLR2) eine Mieterhöhung unter Begründung und Beifügung der für Düsseldorf geltenden Mietwertrichttabelle aus. Sie forderte den Beklagten auf, der Erhöhung der Grundmiete von 895,00 EUR auf 1.028,80 EUR ab dem 01.09.2017 zuzustimmen. Der Beklagte erklärte mit Schreiben vom 31.08.2017 eine Teil-Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf 948,25 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung.

Die Klägerin ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie behauptet hierzu im Wesentlichen, das Objekt Y.-traße sei im Jahr 2000 erstellt worden und im Bereich der Baualtersklasse 1986-1999 und der Baualtersklasse 2000-2013 in die Mietrichtwerttabelle L. einzuordnen. Die Liegenschaft entspreche einer guten Wohnlage und verfüge über gute Einkaufsmöglichkeiten und günstige Verbindungen zur Innenstadt mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Aufgrund der Mietwertrichttabelle L. für Wohnungen in besten/bevorzugten Stadtquartieren sei zudem ein Zuschlag in Höhe von 5 % heranzuziehen. Die in Rede stehende Mietwohnung verfüge zudem über besondere Ausstattungsmerkmale, wie etwa einen Aufzug, welche ebenfalls einen Aufschlag rechtfertigten.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Grundmiete der von ihm in dem Mehrfamilienhaus Y.-straße, L. angemieteten Wohnung Nr. N01 im 2. Obergeschoss rechts bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad/WC, Dusche/WC, Diele, Einbauschrank, Balkon nebst Kellerraum Nr. 27 und einem Tiefgaragenstellplatz Nr. 30 von einer Grundmiete in Höhe von bisher 895,00 EUR über die bisher erklärte Teilzustimmung in Höhe von 948,25 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung hinaus auf monatlich 1.028,80 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.09.2017 zuzustimmen.

Mit Schriftsatz vom 08.10.2018 hat die Klägerin die Klage teilweise zurück genommen. Sie beantragt nunmehr,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Grundmiete der von ihm in dem Mehrfamilienhaus Y.-straße, L. angemieteten Wohnung Nr. N01 im 2. Obergeschoss rechts bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad/WC, Dusche/WC, Diele, Einbauschrank, Balkon nebst Kellerraum Nr. 27 von einer Grundmiete in Höhe von bisher 895,00 EUR über die bisher erteilte Teilzustimmung in Höhe von 948,25 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung hinaus auf monatlich 996,63 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.09.2017 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

              die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin werde bereits nicht den Anforderungen des § 558a BGB gerecht und sei deshalb unwirksam. Die von der Klägerin geforderte Miete überschreite deutlich die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein etwaiger Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sei jedenfalls aufgrund der Teilzustimmung vom 31.08.2017 erloschen. Der Beklagte bestreitet den Vortrag der Klägerin zur Baualtersklasse mit Nichtwissen. Die Wohnung sei auch nicht in eine gute, sondern lediglich in eine mittlere Wohnlage einzuordnen.

Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 18.03.2018 (Bl. 131 f. der Akte) Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Becker. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten (Bl. 199 ff. der Akte) verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage ist zulässig und im Hinblick auf den zuletzt gestellten Klageantrag auch begründet.

I.)

Die Klage ist zulässig.

Es liegt insbesondere ein formell ordnungsgemäß begründetes Mieterhöhungsverlangen i. S. d. § 558a BGB vor.

Durch das Schreiben der Klägerin vom 20.06.2017 wurde die Textform nach § 558a Abs. 1 BGB eingehalten. Das Schreiben genügt auch dem Begründungserfordernis des § 558a Abs. 2, 4 BGB. Die Klägerin hat von der Möglichkeit eines Verweises auf einen geeigneten Mietspiegel nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB Gebrauch gemacht. Dabei muss der Mietspiegel nicht beigefügt sein (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Aufl. 2017, BGB § 558a Rn. 34 mwN). Es sind keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass der Mietspiegel örtlich oder sachlich ungeeignet ist, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Die Klägerin hat die Wohnung gemäß der von ihr im Schreiben genannten Kriterien Baujahr, Wohnwertmerkmale sowie Lage in die Tabelle des Mietspiegels eingeordnet und die entsprechende Mietpreisspanne sodann genau benannt.

II.)

Die Klage ist darüber hinaus hinsichtlich des zuletzt gestellten Klageantrages begründet.

1.)

Auch die weiteren Voraussetzungen einer Mieterhöhung liegen vor. Die Klägerin hat die 15-monatige Wartefrist nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB eingehalten. Unstreitig ist die Miete seit Abschluss des Mietvertrages vom 08.03.2007/13.03.2007 nicht erhöht worden. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 S. 1 BGB wird nicht überschritten.

2.)

Das mit dem zuletzt gestellten Klageantrag begehrte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin bewegt sich auch im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden bzw. geändert worden sind, gebildet.

Im Hinblick auf die von dem Beklagten angemietete Wohnung geht das Gericht nach der durchgeführten Beweisaufnahme von einer ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB gemäß der Mietrichtwert-Tabelle der Stadt Düsseldorf von 10,30 EUR pro Quadratmeter aus, so dass sich für die streitgegenständliche Wohnung, welche unstreitig eine Größe von 96,76 m² aufweist, eine ortsübliche Vergleichsmiete von 996,63 EUR ergibt. Dies entspricht dem zuletzt gestellten Antrag der Klägerin.

Das Gericht stützt seine Überzeugung auf das Gutachten des Sachverständigen Becker, dessen überzeugende Feststellungen sich das Gericht in freier Würdigung zu Eigen macht. Der Sachverständige ordnet überzeugend die Merkmale der streitgegenständlichen Wohnung in die Bewertungskriterien der Mietrichtwert-Tabelle der Stadt Düsseldorf ein. Anhand der Ausführungen des Sachverständigen im Gutachten (insbesondere ab Seite 21 des Gutachtens bzw. Bl. 219 ff. der Akte) ist nachvollziehbar, wie sich einzelne Merkmale der Wohnung, insbesondere einzelne Ausstattungsmerkmale sowie die Lage, verkehrstechnische Anbindung und Versorgung der Wohnung aufgrund der Bewertungskriterien auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirken, bzw. mit welchem Zuschlag diese Merkmale gegebenenfalls anzusetzen sind. Der Sachverständige liegt auch im Einzelnen dar, welche Merkmale der Mietrichtwert-Tabelle er als erfüllt, teilweise erfüllt oder nicht erfüllt ansieht. Die Einordnung der Wohnung in eine mittlere Wohnlage (Seite 32 des Gutachtens) ist aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen nachvollziehbar. Aus der Zusammenfassung Seite 32 f. des Gutachtens ergibt sich auch, wie der Sachverständige rechnerisch zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 10,30 EUR pro Quadratmeter gelangt.

Soweit der Beklagte im Schriftsatz vom 03.10.2018 (Bl. 239 der Akte) rügt, der Sachverständige habe nicht berücksichtigt, dass es sich sowohl bei dem Bad als auch dem Gästeduschbad der Wohnung um Räume ohne Fenster handle, was ein wohnwertminderndes Merkmal darstelle, ist dieser Vortrag im Ergebnis nicht dazu geeignet, Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens hervorzurufen. Der Sachverständige hat, wie die Ausführungen auf Seite 28 des Gutachtens zeigen, zutreffend festgestellt, dass es sich sowohl bei dem Badezimmer als auch dem Gäste-Duschbad um innenliegende Räume handelt. Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass der Sachverständige die Bewertung dieses Umstands verkannt hat. Der Sachverständige führt lediglich aus, dass für das zusätzliche Gäste-Duschbad ein Zuschlag in Höhe von 0,20 EUR pro Quadratmeter anzusetzen ist.

Auch dem Einwand des Beklagten, der Sachverständige habe die Baualtersklasse der Immobilie unzutreffend bestimmt und diese sei richtigerweise in die Baualtersklasse 1986-1999 einzuordnen, vermag sich das Gericht im Ergebnis nicht anzuschließen, bzw. der Einwand begründet im Ergebnis keine durchgreifenden Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens. Richtig ist, dass es für die Frage der Baujahrsklasse auf den Zeitpunkt der Errichtung und den Baustandard ankommt (BeckOK BGB/Schüller, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 558 Rn. 35 mwN). Dass die streitgegenständliche Immobilie, welche im Zeitraum 1998-2000 und damit genau an der Grenze zwischen den Baujahrsklassen 1986-1999 und 2000-2013 errichtet wurde, in tatsächlicher Hinsicht dem Baustandard der Baujahres Klasse 1986-1999 zuzuordnen und somit die von dem Sachverständigen vorgenommene Einordnung im Ergebnis unzutreffend ist, ergibt sich hieraus jedoch nicht.

III.)

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 S. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Ein Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit war hinsichtlich der Hauptsacheentscheidung entbehrlich, da der Hauptsachetenor auf Abgabe einer Willenserklärung lautet. Eine Willenserklärung wird nicht vollstreckt, sondern gilt gemäß § 894 ZPO mit Rechtskraft des Urteils als abgegeben.

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

Bis 09.10.2018: 966,60 EUR

Seit 10.10.2018: 580,56 EUR

Die Wertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in § 41 Abs. 5 GKG. Hiernach bildet der Jahresbetrag des zusätzlich geforderten Miete den maßgeblichen Streitwert. Nach der Teilklagerücknahme war der Wert wiederum nach dem 12-fachen Wert der Differenz zwischen der klägerseitig begehrten Mieterhöhung und der durch die Teilzustimmung des Beklagten bereits bestimmten Miethöhe zu ermitteln.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

W.