Anfechtung WEG-Beschluss: Teilnichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz für Instandhaltungskosten

Der Beschluss der Wohnungeigentümergemeinschaft vom 24.01.2008 zu TOP 12 (Änderung der Kostenverteilerschlüssel ab dem 01.01.2008) wird für ungültig erklärt, soweit die Gemeinschaft den Kostenverteilerschlüssel für die Kostenarten laufende Instandhaltung, Garagen und Zuführung Rücklage Garagen geändert haben.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 85 % und die Beklagten 15 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 105 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Parteien bilden die auf Beklagtenseite genannte Eigentümergemeinschaft. Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr #

Teil II der Teilungserklärung enthält in § 9 keine Kostenverteilerschlüssel. Nach Absatz 2 sollte hierüber die erste Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit entscheiden. In der ersten Versammlung, die im Jahr 1999 stattfand, beschlossen die Eigentümer keine vom Gesetz abweichende Kostenverteilung.

Dies taten sie erst in der Eigentümerversammlung vom 22.03.2007 zu TOP 2. Dieser Beschluss wurde auf Antrag der Kläger dieses Verfahrens für ungültig erklärt (28 II 74/07 WEG).

Zu der Eigentumsanlage gehören Garagen, die im Jahr 2008 sanierungsbedürftig waren.

In der Eigentümerversammlung vom 24.01.2008 fasste die Gemeinschaft zu TOP 12 mehrheitlich folgenden Beschluss:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Änderung der Verteilerschlüssel ab dem 01.01.2008: 1. Müllabfuhr, Entwässerung, Wasser, Strom, Dachrinnenreinigung, Sonstige Aufwendungen nach qm/Wohnfläche, 2. Oberflächenentwässerung, Pflege der Außenanlagen, Straßenreinigung/Winterdienst, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart nach qm/Wohnfläche + Garagenfläche (Nutzfläche), 3. Schornsteinfeger (ohne Haus ##), Kabelfernsehen, lfd. Instandhaltung Garagen, Zuf. Rücklage Garagen, Verwaltungsgebühr Wohnungen, Verwaltungsgebühr Garagen nach Einheiten, 4. lfd. Instandhaltung Wohnungen, Zuf. Instandhaltungsrücklage Wohnungen, Kontoführungsgebühr nach Miteigentumsanteil (Tausendstel).“

Die Klageschrift ist am 03.03.2008 bei Gericht eingegangen.

Die Kläger sind der Ansicht, der von ihnen gestellte Antrag sei korrekt.

Der Beschluss sei insgesamt nichtig. Die Gemeinschaft habe nicht die Kompetenz über die Instandhaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu entscheiden - wobei die Beklagten die Rechtsansicht teilen. Dies führe zur Nichtigkeit des gesamten Beschlusses.

Die Kläger beantragen,

den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.01.2008 zu TOP 12 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, die Klage sie rechtsmissbräuchlich, da der Kläger zu 2) zu TOP 11 der oben genannten Versammlung ebenfalls einen Antrag auf abweichende Kostenverteilung gestellt habe - was unstreitig und im Protokoll festgehalten ist. Die Kläger müssten beantragen festzustellen, dass der Beschluss nichtig sei.

Sofern er nichtig sei, gelte dies nur teilweise, denn im übrigen sei er nicht zu beanstanden.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig, aber überwiegend unbegründet.

Sie ist zulässig, soweit die Kläger rügen, der Beschluss sei nichtig. Dies können sie auch, nachdem die Monatsfrist für die Anfechtung abgelaufen ist.

Der Antrag, den sie gestellt haben, ist nicht zu beanstanden. Einen nichtigen Beschluss kann das Gericht auf Antrag klarstellend für ungültig erklären. Die Rechtsfolgen von Nichtigkeit und Ungültigerklärung sind gleich. In beiden Fällen ist der Beschluss von Anfang an nicht gültig, d. h. nicht verbindlich.

Der Antrag der Kläger ist nicht rechtsmissbräuchlich. Hierfür reicht nicht aus, dass der Kläger zu 2) ebenfalls einen Antrag auf Änderung der Kostenverteilerschlüssel gestellt, d. h. einen diesem Antrag entsprechenden Beschluss hingenommen hätte, selbst wenn auch dieser Beschluss rechtlich fehlerhaft gewesen wäre. Das WEG verbietet Eigentümern nicht, ihre Meinung nach Durchführung der Versammlung zu überdenken und zu ändern. Das Recht der gesamten Gemeinschaft und damit jedes einzelnen Mitglieds auf eine ordnungsmäßige Verwaltung kann nicht eingeschränkt werden.

Der Beschluss ist im tenorierten Umfang nichtig. Hierzu vertreten beide Parteien die zutreffende Ansicht, der Gemeinschaft habe die Beschlusskompetenz gefehlt, um über die fraglichen Kostenpositionen zu entscheiden. Dies trifft zu. Die Teilungserklärung eröffnete nach alten Recht nur der ersten Wohnungseigentümerversammlung die Möglichkeit, über die Kostenverteilung zu entscheiden. Nach der Rechtsänderung gestatten weder § 16 Absatz 3 noch Absatz 4 eine allgemein geltende Abweichung vom Gesetz hinsichtlich der genannten Kostenarten.

Im übrigen bleibt die Klage erfolglos. Der Beschluss ist insoweit gültig, da nicht nichtig, und entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Er ist gültig, § 139 BGB.

§ 139 BGB ist anwendbar (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage 2003, § 23, Randziffer 155; Niedenfuhr/Schulze, WEG, 4 Auflage 1997, § 43 Randziffer 48 a).

Es liegt ein Fall des § 139 BGB vor, denn die Gemeinschaft hat einen einheitlichen Beschluss über alle Kostenarten gefasst.

Der Beschluss ist nur teilweise klarstellend für ungültig zu erklären, denn es ist anzunehmen, dass die Gemeinschaft den restlichen ohne den nichtigen Teil beschlossen hätte.

Die Eigentümer wollten nunmehr die Kostenverteilung insgesamt abweichend regeln. Dies lässt sich nur damit erklären, dass sie mit der Verteilung nach Miteigentumsanteilen, die § 16 Absatz 1 Satz 2 WEG vorsieht, nicht mehr zufrieden waren. Hätten sie gewusst, dass sie über die laufende Instandhaltung und die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht beschließen konnten, hätten sie bei dieser Sachlage zumindest Kostenverteilerschlüssel für die Kostenarten beschlossen, bei denen dies nach neuem Recht zulässig ist.

Soweit die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft bestand, begegnet der Beschluss keinen Bedenken, da Nichtigkeitsgründe weder vorgetragen noch ersichtlich sind.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Absatz 1, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Streitwert:

6.900,00 Euro (Interesse aller Beteiligten an der Kostenverteilung, beschränkt auf das fünffache des klägerischen Interesses)