Mietminderung bei unbefugtem Schlüsselbesitz und Wohnungsbetreten durch Vermieter

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.440,00 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.10.2024 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 56 Prozent und die Beklagte zu 44 Prozent.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin allerdings nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des gesamten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Rückzahlung von geleisteten Mieten, weil diese einen Zweitschlüssel zur vermieteten Wohnung behielt.

Die Klägerin mietete von der Beklagten mit dem schriftlichen Mietvertrag vom 18.11.2022 eine Dachgeschosswohnung im Haus.

Die Beklagte wohnt im gleichen Haus. Das Mietverhältnis begann am 01.01.2023. Eine Bruttomiete von 610,00 EUR wurde vereinbart.

Wegen der weiteren Einzelheiten des schriftlichen Mietvertrags wird auf Anl. K1 verwiesen.

Der Klägerin wurden zu Beginn des Mietverhältnisses die vereinbarten Schlüssel zur Wohnung übergeben. Die Beklagte behielt jedoch einen Zweitschlüssel zur Wohnungseingangstür, ohne Kenntnis und Zustimmung der Klägerin.

Im März 2023 wollte die Beklagte einen Schlüssel für die Wohnung von der Klägerin anlässlich eines Handwerkertermins, was die Klägerin ablehnte. Am 09.05.2023 zitierte die Beklagte die Klägerin während ihrer Arbeitszeit nach Hause, weil Gas austreten würde. Einen Zweitschlüssel in ihrem Besitz erwähnte die Beklagte hierbei nicht.

Die Beklagte kündigte die Wohnung bereits mit Kündigung vom 28.06.2023 ordentlich zum 30.09.2023. Zurückgegeben wurde die Wohnung bereits zum 31.08.2023. Die Septembermiete zahlte die Beklagte.

Zuvor hatte die Klägerin sich im Juni 2023 eine Kamera beschafft, mit der sie den Flur ihrer Wohnung überwachte. Diese zeichnete am 16.08.2023 die Beklagte auf, wie sie im Bademantel mit einem Schlüssel die Wohnungstür aufschließt und sich in der Wohnung umsieht und auch das Badezimmer betritt, bevor sie nach wenigen Minuten, nachdem sie die Badezimmertür geschlossen hat, die Wohnung wieder verlässt und die Wohnungstür zweimal abschließt.

Mit anwaltlichen Schreiben vom 20.09.2024, zugegangen am 28.09.2024, ließ die Klägerin die Beklagte auffordern, sämtliche gezahlten Mieten in Höhe von 5.490,00 EUR bis zum 07.10.2024 zu erstatten. Begründet wurde dies damit, dass die Beklagte einen Wohnungsschlüssel besessen haben, ohne dass diese abgesprochen gewesen sei, und die Wohnung widerrechtlich betreten habe.

Wegen des weiteren Inhalts und genauen Wortlauts des Anwaltsschreibens vom 20.09.2024 wird auf Anl. K3 verwiesen.

Eine Zahlung erfolgte nicht.

Der Klägerin behauptet, dass sie während der Dauer des Mietverhältnisses bemerkt habe, dass in ihrer Abwesenheit ihre Wohnung betreten worden sei. Denn Zimmertüren in der Wohnung, vor allen Dingen die Badezimmertür, die sie stets offengelassen habe, seien nach ihrer Rückkehr geschlossen gewesen und die Wohnungseingangstür, die sie stets nur einfach abgeschlossen habe, sei auf einmal doppelt abgeschlossen gewesen. Auch seien Dokumente auf ihrem Küchentisch verschoben gewesen.

Da die Beklagte mehrfach einen Ersatzschlüssel zu ihrer Wohnung verlangt habe, habe die Klägerin diesbezüglich auch von Anfang an die Beklagte in Verdacht gehabt.

Ferner behauptet die Klägerin, dass die Wohnung bereits zum 01.09.2023 weitervermietet worden sei.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 5.490,00 EUR, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.10.2024, zu zahlen; 

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 325,47 EUR, nebst Zinsen Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit, an nicht anrechenbaren vorgerichtlichen Anwaltskosten zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass die Wohnung erst ab dem 01.10.2023 anschlussvermietet worden sei an die neue Mieterin „C“. Diese sei erst in den ersten Oktobertagen 2023 eingezogen.

Betreten habe die Beklagte die Wohnung der Klägerin einmalig anlässlich eines Notfalles. Sie habe Hilferufe gehört, die sie zunächst der Wohnung der Klägerin zugeordnet habe. Nach mehrfachen Anrufen der Beklagten sei sie in die Wohnung gegangen. Die Hilferufe hätten aber vom Nachbarhaus gestammt, was aufgrund von auf Kipp gestellten Fenstern in der Wohnung der Klägerin anfänglich nicht klar gewesen sei.

Das Gericht hat durch uneidliche Vernehmung der Zeugin „C“ Beweis erhoben. Wegen des Umfangs und Ergebnisses der  Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 11.09.2025 verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Parteivertreter nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 20.03.2025 und vom 11.09.2025 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 2.440,00 EUR gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Ein weitergehender Anspruch, auch aus einem anderen Rechtsgrund, besteht nicht.

1.

Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete, obwohl diese wegen eines Mangels (automatisch) gemindert war, ist der Vermieter um den überzahlten Betrag ungerechtfertigt bereichert. Der Mieter kann die Bereicherung im Wege der Leistungskondiktion gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB vom Vermieter zurückfordern. 

Diese Voraussetzungen sind hier im vorstehenden Umfang gegeben.

a)

Die Beklagte hat die volle Miete von 610,00 EUR im Zeitraum von Januar bis Ende September 2023 an die Beklagte entrichtet.

b)

Die Miete war aber gem. § 536 Abs. 1 S.2 BGB teilweise gemindert, weil die Tauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt war.

Wenn der Vermieter nämlich die angemessene bzw. vereinbarte Zahl an Schlüsseln ausgehändigt hat, aber für sich Schlüssel zurückbehält, ist zwar von einer Gebrauchsüberlassung und dem Vollzug des Mietverhältnisses auszugehen. Jedoch liegt in dem Falle, in dem der Vermieter sogar unberechtigten Gebrauch von dem Ersatzschlüssel macht, ein Gebrauchsmangel der Sache vor (s. Schmidt-

Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 758).

Auch die Entscheidung des OLG Celle, Beschluss vom 5. Oktober 2006 – 13 U 182/06, belegt dies. Denn Zahlungsansprüche des klagenden Vermieters wurden erst ab dem Zeitpunkt einer fristlosen Kündigung versagt, die damit begründet wurde, dass der klagende Vermieter einen Schlüssel für die Mieträume zurückbehalten habe und ohne Einwilligung des Beklagten die Geschäftsräume betreten habe.

Die Beklagte hat unstreitig ohne Kenntnis und Billigung der Klägerin einen Ersatzschlüssel zur Wohnung der Klägerin behalten und sie hat nachweislich mindestens einmal unbefugt die Wohnung betreten. Den bestrittenen notfallbedingten Anlass für das Betreten konnte sie nicht belegen. 

c)

Der Umstand, dass einem Mieter in einem solchen Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht in der Rechtsprechung zugebilligt wird, zeigt, dass von einem gravierenden Gebrauchsmangel auszugehen ist. Es besteht bei einem Vermieter, der abredewidrig einen Ersatzschlüssel behält und auch bereit zum Gebrauch durch unbefugtes Betreten ist, eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters. Bereits diese Gefahr schränkt die Gebrauchstauglichkeit ein.

Darauf, dass die Klägerin erst mit den Kameraaufnahmen im August 2023 Gewissheit über den das Einbehalten eines Schlüssels und das Betreten ihrer Wohnung erlangte, kommt es nicht an. Denn der Vermieter schuldet nur die Verschaffung der Gebrauchsmöglichkeit. Ist diese gestört, tritt die Minderung ein, ohne dass es notwendig wäre, dass der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzen wollte oder bei einer tatsächlichen Nutzung subjektiv beeinträchtigt wäre (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536 Rn. 82).

Aber auch eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters setzt voraus, dass die Wohnung bewohnt wird. Eine geräumte Wohnung, deren Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben wurden, enthält keine Privat- und Intimsphäre des Mieters, die einer Gefahr ausgesetzt sein könnte. Eine Minderung für den Monat September 2023 kommt deshalb nicht in Frage.

d)

Bei einer wertmäßigen Bemessung der Gebrauchstauglichkeit ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Wohnung als solche mit all ihren Einrichtungen benutzbar war und auch von der Klägerin benutzt wurde. Andererseits bestand die latente Gefahr der Verletzung der  Privat- und Intimsphäre, einem hohen und verfassungsmäßig geschützten Rechtsgut. Auch hat sich diese Gefahr in mindestens einem Fall realisiert.

Unter Berücksichtigung und Abwägung aller Gesichtspunkte des vorliegenden Falles erscheint der Ansatz einer 50 prozentigen Minderung der Gebrauchstauglichkeit als sachgerecht.

Dies führt für den Zeitraum von Januar bis August 2023 zu einem Erstattungsanspruch von 2.440,00 EUR.

2.

Ein Anspruch auf Rückzahlung der Miete für September 2023 besteht auch nicht gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i. V. m. § 537 Abs. 2 BGB.

Eine Befreiung von der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete nach § 537 Abs. 2 BGB als zentrale Anspruchsvoraussetzung erfordert, das der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Das war hier nicht der Fall.

Die Weitervermietung der Wohnung durch die Beklagte an die Zeugin „C“ bereits im September konnte die beweisbelastete Klägerin nicht beweisen, die Beweisaufnahme verlief aus Sicht der Klägerin negativ ergiebig. Die Wohnung stand ihr im September 2023 sehr wohl zur Verfügung.

II.

Die Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltskosten kann die Klägerin von der Beklagten nicht beanspruchen. Dieser Anspruch ist vorliegend nur als Ersatz von Verzugsschäden denkbar.

Denn die vorgerichtliche Rechtsverfolgung war allein auf die Durchsetzung eines (Rück-)Zahlungsanspruches und nicht auf die sonstige Geltendmachung von mietvertraglichen Pflichtverletzungen ausgerichtet.

Dann hätte aber im Zeitpunkt der anwaltlichen Mandatierung schon Zahlungsverzug bestehen müssen, was hier nicht dargelegt wurde. Kosten erst verzugsbegründender Maßnahmen sind nicht erstattungsfähig.

III.

Verzugszinsen in erkanntem Umfang stehen der Klägerin gegen die Beklagte gem. §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB zu.

IV.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 708

Nr. 11, 709 S. 1, 2, 711 ZPO.

V.

Der Streitwert für den Rechtsstreit wird auf bis 6.000,00 EUR festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Bielefeld, Niederwall 71, 33602 Bielefeld, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Bielefeld zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bielefeld durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bielefeld statthaft, wenn der Wert des  Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bielefeld, Gerichtstraße 6, 33602 Bielefeld, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. 

Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.